Nå er ny hjemmeside på plass. Klikk her for å besøke den . Besøk også vår Facebookside for aktuelle nyheter og informasjon.

Hva er tomtefeste?

  • Tomtefeste er en ordning der en huseier eller en hytteeier langtidsdisponerer tomten hos en grunneier, i en såkalt «festekontrakt». Hus/hytteeieren kalles «festeren», mens «bortfesteren» har bundet seg svært langsiktig til å la festerens bygning stå på sin grunneiendom. I praksis en slags mellomting mellom å leie og eie tomten, hvor festeren på mange måter har samme råde- og bruksrett som for en selveiertomt.
  • Ordningen ble vanlig på 50-60 tallet, som en måte for vanlige folk å få muligheten til å bygge hus eller hytte, samtidig som skogeiere og grunneiere fikk varige inntekter og hjelp til å bygge ut infrastruktur i utmark. Den årlige festeavgiften ble ofte satt ganske lavt fordi alternativene var dårligere, og selv om den vanligvis konsumprisreguleres regelmessig, er fortsatt festeavgiften overkommelig i de fleste kontrakter.
  • Det finnes i dag et sted mellom 300-350.000 tomtefestekontrakter, ca. 40 % gjelder bolighus og ca. 60 % gjelder hytter. Det er vanlig å anta at dette berører ca. 1 million nordmenn inklusive familiemedlemmer som enten bor på eller har hytte på en festet tomt.
  • Det finnes mange typer kontrakter, det vanligste er at kontrakten har 99 års varighet. Men det finnes også mange med 40, 50 og 80 års varighet. Festeavgiften konsumprisreguleres vanligvis. Det har etter hvert også blitt mer og mer vanlig at festeren har rett til å forlenge avtalen på samme vilkår etter at festeperioden har utløpt, noe som skaper økt trygghet for de verdiene den enkelte familie har bygget opp i huset eller hytten, uten å måtte være redd for at kontrakten sies opp eller at festeavgiften økes dramatisk fra bortfesterens side.

 

Hvorfor er det problematisk?

  • I utgangspunktet fungerer de aller fleste tomtefestekontrakter til gjensidig nytte for bortfester og hus/hytteeier. Bortfesteren får varige inntekter og hus/hytteeierne får tilgang til en tomt på varige vilkår som er økonomisk overkommelige. Tomtenes verdi stiger som følge av generelt vedlikehold og utbygging av infrastruktur, og markedskreftene påvirker.
  • Men i noen få tilfeller er prisen opplagt blitt for lav, slik at bortfesterens inntekt for sin bortfestede grunn er mye lavere enn normalt, og kontrakten gir ikke mulighet til å øke prisen. I andre tilfeller er det motsatt: Bortfestere har benyttet muligheter til å øke festeavgiften utover det som er vanlig og rettferdig.
  • Det som gjør dette problematisk er at det ikke finnes noen reelle markedsmekanismer som kan sette riktig pris. Hva er det riktig at en fester skal betale for tomten? Hvor stor skal prisøkningen være? Huset eller hytta står jo fast på tomten, og det er ikke mulig for verken bortfester eller fester å «teste» prisen i et marked, for å se hva som er «riktig markedsmessig pris». Bortsett fra der det finnes sammenlignbare ny-inngåtte festekontrakter. Derfor må prisene ofte fastsettes i forhandlinger mellom de to partene, og følge de betingelsene som fremkommer av kontrakten. Det går ofte helt greit, men noen ganger er det mer krevende. 
  • Derfor er det også viktig at det foreligger et ryddig og godt lovverk som regulerer de tilfellene der det ikke er mulig å komme frem til enighet, til beste for begge sider i en konflikt.
  • Dette har vært myndighetenes oppgave, men det har vist seg svært vanskelig for politikerne å komme frem til et godt lovverk som gir langsiktig og varig trygghet for både bortfestere og hus/hytteeiere. Loven om tomtefeste ble endret i 2000, 2001, 2002, 2004, 2005, 2006, 2009 og sist i 2013. 
  • Nå skal den endres igjen. Stortingets tomtefestelov fra 2009 ble underkjent av menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg i 2013. Ikke fordi loven nødvendigvis var feil, men fordi den var for dårlig begrunnet fra norske lovgiveres side. Strasbourgdommen pålegger derfor norske myndigheter å begrunne loven bedre, men Stoltenberg-regjeringen har gått mer dramatisk til verks, og nedsatt et utvalg som har fått i mandat å se på endringer i loven. 
  • Dermed kan vi vente nye endringer i loven igjen i 2013 eller 2014. 
  • Hver gang loven endres, har dette potensielt store konsekvenser både for bortfesterne og for en million nordmenn som bor i selveiet hus - eller tilbringer helger/ferier på sin selveide hytte – som står på festet tomt. Hus og hytter hvor familier i en årrekke har nedlagt store verdier. Derfor er den politiske interessen rundt disse sakene stor.

 

Hva mener tomtefesterforbundet

  • Tomtefesterforbundet er en interesseorganisasjon for festerne i Norge. 
  • Våre medlemmer opplever de stadig nye lovforslagene fra myndighetene som svært krevende. Hver gang det kommer en ny lov, har den potensielt store konsekvenser for hus/hytteeierne. For mange kan det være snakk om mye penger i mange år. For noen kan det være snakk om å miste retten til å bo eller ha en hytte de har eid i generasjoner, eller det kan komme nye krav om priser som gjør det umulig å bli boende. I et slikt tilfelle må et hus eller en hytte som er opparbeidet i generasjoner, forlates.
  • Vi forstår også bortfesternes side; det er viktig å bevare eiendomsretten i Norge, bortfesterne skal også sikres en rettferdig pris for festetomtene, normalt med utgangspunkt i den langsiktige festekontrakten. Eiendomsretten er samtidig viktig for hus- og hytteeiere.
  • Vi opplever at det er blitt svært mange tvistesaker om tomtefeste, og tendensen er økende.
  • Vi tror den eneste løsningen på dette problemet er at hele ordningen opphører. En ny tomtefestelov bør innføre en stans i nye festekontrakter, og ha klare regler for hvordan eksisterende kontrakter enten skal innløses eller fases ut, slik at fester og bortfester har gode retningslinjer for hvilken pris som skal settes på eiendommen.
  • Vi mener at retningslinjene for prissetting i en slik prosess må ta hensyn til festeavgiftsnivåer for ny- inngåtte festekontrakter de senere årene, men også ta hensyn til den innbetalingen den aktuelle festeren allerede har gjort under den aktuelle kontrakten, og det bidraget til verdistigning på tomten som festeren har bidratt til gjennom å bygge opp område og infrastruktur.
  • Vi mener med andre ord at tomtefesteordningen bør opphøre i Norge, og at vi selv som forbund dermed kan legge oss selv ned, når dette målet er nådd.

 

 

Den 12. juni i fjor avsa den europeiske menneskerettighetsdomstolen (EMD) avgjørelse i saken mellom de seks grunneierne og den norske stat om retten til å øke festeavgiften avsagt til fordel for grunneierne. Allerede kort tid etter kunne man lese i en rekke aviser at EMD med dett har sagt at grunneierne nå vil få rett til å øke festeavgiften radikalt. - En slik slutning kan man ikke trekke fra avgjørelsen og det er viktig at riktig forståelse blir lagt til grunn ved arbeidet med ny lovgivning, sier advokat og partner Thorvald Nyquist og advokatfullmektig Camilla Berg i Deloitte Advokatfirma.  

 Bakgrunnen for saken var at seks grunneiere mente at tomtefesteloven § 33 medførte at den norske stat brøt artikkel 1 i protokoll 1 til Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen (EMK). Dett begrunnet de med at bestemmelsen gir festere en ubetinget rett til å fornye festekontraktene sine på samme vilkår som det opprinnelige festeforholdet ble inngått på, kun med oppjustering av festeavgiften i henhold til konsumprisindeksen. Dette innebærer, ifølge grunneierne, at grunneierne ikke har rettigheter til egen eiendom.

Tomtefestelovens regler på dette området trådte i kraft i 2002 og frem til avgjørelsen i EMD har det vært en rekke saker vedrørende grunneiers adgang til å oppjustere festeavgiften utover konsumprisindeksen på tross av bestemmelsen i tomtefesteloven. I flere av sakene har det blitt henvist til artikkel 1 i protokoll 1 til EMK. I denne bestemmelsen heter det at: <<Enhver fysisk eller juridisk person skal ha rett til å nyte sin eiendom i fred>>.

Les mer: Forhastede slutninger i Tomtefestedommen

Landbruksunntaket for festetomter med fritidsboliger er et unntak fra norsk lov som gjelder for landbrukseiendommer. Landbruksunntaket er en form for et ekstra landbruksoppgjør landbruksorganisasjoner og
Senterpartiet i regjeringsposisjon har forhandlet seg frem til.
Regningen for dette ekstra landbruksoppgjøret forsøker landbruksorganisasjonene å få norske tomtefestere til å betale ved å mangedoble sin inntekt fra festere av fritidseiendommer. Det er takken for at tomtefesterne ved tidligere stortingsvalg sammen stemte for at Arbeiderparti skulle vinne valget.

Landbruksunntaket fritar bortfestere fra å følge norske lovregler ved innløsning av festetomter. Med landbruksunntaket kan bortfestere selv bestemme om de vil innløse eller ikke og til en hvilken som helst
markedspris. En festekontrakt er en kontrakt hvor fester for evig tid har kjøpt retten til å bygge og eie et bygg, fritidsbolig eller bolig til på en tomt mot en årlig festerente. Festerenten skulle opprinnelig gjenspeile rentebeløpet ved et lån tilsvarende eiendommens opprinnelige råtomtverdi, gjerne også med regulering etter
konsumprisindeks, for å sikre landbrukseiendommen en skattemessig fordelaktig inntekt over lengre tid.

Les mer: Unntak fra norsk lov for landbruket

Flere artikler …

  1. Festere, stå sammen!
  2. Finanssammenligning av festekontrakter og statsobligasjner
  3. Mail fra medlem Kristian Sveen
  4. Forlengelse av festekontrakt
  5. Kommentar til artikkel Innfestningavgift.

Side 1 av 14

Besøksteller

448038
IdagIdag85
IgårIgår104
Denne ukeDenne uke189
Denne månedDenne måned2980
TotaltTotalt448038